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楼市还在调整，还在猛涨商业还在承压。新鸿基新鸿基业绩，新鸿基却还在猛涨。还在猛涨

9月10日，新鸿基新鸿基公布2025/26年度全年业绩：全年总收入1101.05亿港元，新鸿基黄色软件软件91同比增长22%；撇除投资物业估值波动后，还在猛涨基础溢利228.5亿港元，新鸿基同比增长4.6%；每股派息3.91港元，新鸿基同比增长4%。还在猛涨

值得注意的新鸿基是，这份增长并不是新鸿基单一业务撑起来的。物业发展收入541.91亿港元，还在猛涨同比增长57%，新鸿基成为全年收入增长的新鸿基最大引擎。

另一边，商业板块也没有掉队。全年整体租金收入249.87亿港元，同比增长2%。看似增幅不大，但拆开来看，内地零售物业租金收入增长9%，抵消了写字楼市场持续疲弱的影响。

这意味着，在香港楼市尚未完全走出调整周期、内地商业地产仍然面临压力的当下，新鸿基依然握住了两张牌：一张是香港住宅销售，一张是内地零售收租。

而且，它手里的牌还在变多。从西九龙环球汇，到广州南站ICC，再到上海徐家汇ITC MALL，一批重量级商业项目正在陆续进入运营阶段。黄色软件网站下载链接

所以，新鸿基真正的故事，可能不是“还在增长”。而是，在地产行业越来越难赚钱的时候，它为什么还在猛涨？

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第一重“涨”：

卖楼，依然很能打

翻开新鸿基这份财报的收入增长，最抢眼的无疑是“卖楼”。

2025/26年度财年，新鸿基物业发展收入541.91亿港元，大幅增长57%，是营收增长主要动能；源自物业销售的营业溢利为82.92亿港元，与去年持平，香港物业销售利润的增加抵消了内地的销售贡献的下滑。

其中，香港物业销售收入大增69%至441.37亿港元，占总销售收入的81%。过去一段时间，香港房地产市场经历了明显调整，市场对于住宅需求、房价走势以及开发商去化能力都存在不少疑问。

但新鸿基依然能打，背后的一个关键原因，是货值够硬。

据中报，香港物业销售收入主要来自新项目确认，包括天玺·天第1及2期、天玺·海第1及2A期，以及SIERRA SEA第1A(2)及1B期；其他贡献来自出售多个已落成的物业，包括NOVO LAND第3A期、海璇、云海、云汇、91馃敒銑欙笍馃埐馃埖The YOHO Hub II、YOHO WEST。

这些项目有一个共同特点：不是靠低价换销量，而是依靠新鸿基长期积累的核心地段、产品品质和品牌溢价。这也是新鸿基与不少开发商最大的不同，当市场进入调整期，房地产开发商真正比拼的，已经不只是“手里还有多少房子”，而是手里的房子有没有足够强的竞争力。

于新鸿基而言，过去多年在香港核心区域积累的大量优质土地储备，现阶段开始显现出足够的稀缺价值。更重要的是，香港市场依然是新鸿基最熟悉、最擅长的战场。

看向内地，新鸿基的物业销售收入亦增加了19%至100.54亿港元，但营业溢利却减少28%至36.70亿港元。

原因很典型，去年滨江凯旋门第3期项目贡献了46亿港元利润和67亿港元收入，形成较高基数。这意味着，新鸿基这次业绩增长的核心，并不是内地地产市场突然回暖，而是香港住宅销售的强劲表现。

这也让新鸿基的增长逻辑变得清晰：香港卖楼，依然是它眼下最重要的增长发动机。而且这台发动机，还在全速运转。

当前香港受金融业扩张及教育、创新科技发展的推动，持续吸引外来高端人才来港，麻豆传媒在线观看网站优质住宅需求显著提升，新鸿基亦将在未来十个月加快推盘。计划在香港推售多个楼盘，包括西沙SIERRA SEA第2C期、元朗东成里第1A期（2026年底前），大围新项目、古洞北第1期、沙田第一城站附近项目、元朗东成里第1B期（2027年上半年）。

而在内地，则将推售上海滨江凯旋门别墅、杭州IFC天玺·东岸、苏州湖滨四季第2A期、成都JOVOTOWN第3B期。

从货值供应来看，新鸿基手里仍有一批可持续转化为销售收入的项目。能够依靠核心城市、核心地段和核心产品，把土地储备变成真金白银，这是新鸿基的第一重“涨”。

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第二重“涨”：

零售商业，另一台现金流机器

于一家拥有庞大商业资产的地产巨头而言，卖楼只能解释新鸿基“今天为什么增长”。真正决定它未来还能不能继续增长的，是商业收租。

2025/26财年，新鸿基录得租金收入（包括所占合营企业及联营公司）249.87亿港元，增长2%。从利润来看，物业租赁高达58%的利润贡献显著高于住宅，已成另一台现金流机器。

其中，来自香港的萝人视频租金收入增长1%至177.03亿港元；内地的租金收入增长5.2%至64.95亿港元，主要得益于内地零售物业组合的租金收入增加，抵消了写字楼持续弱势的影响。

具体看，新鸿基的内地零售物业组合收入增长9%至44.64亿港元；而写字楼则维持弱势，收入下跌5%至16.61亿港元。内地商业的增长，已经越来越依赖零售，而不是写字楼。

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香港零售：积极调整租户，关注动漫游戏、餐饮及运动

期内，新鸿基因应香港消费趋势的变化调整商户结构，受惠于钟表珠宝需求及访港旅游业增长，租户销售额有所增加，特别是位于旅游区的商场复苏显著。

毗邻旺角地铁站的旺角MOKO商场，引进首次落户香港或九龙区的商店；中环国际金融中心商场（中环IFC）则引入更多国际高级品牌和旗舰店，两个商场亦经常设立期间限定主题商店，为访客带来新鲜感。

The ANGLE：瞄准动漫潮流与特色餐饮

新鸿基旗下观塘新商场Scramble Hill于今年5月起分阶段营业，该商场原名“三布目”（Scramble Hill），8月起重新命名为“The ANGLE”。商场总建筑面积约50万平方呎，共11层，提供逾200间商店。

新鸿基指出，The ANGLE瞄准市场对动漫游戏及特色餐饮的需求，将其打造为全港标志性的动漫潮流与休闲生活地标，当中人气餐厅及潮玩娱乐品牌占整体约六成。

根据规划，The ANGLE包含空间、视角及汇角三大概念，并划分为“Anime ANGLE”、“Food ANGLE”、“Pet ANGLE”及“Your ANGLE”四大主题空间，分别聚焦动漫娱乐、美食餐饮、宠物友善及个人休憩专区。餐饮方面，引入首度登陆香港的咖啡品牌M Stand、日本连锁牛肉饭专门店“松屋”九龙东首店、“云川米线．红薯粉”九龙首店等热门品牌。

YOHO MALL：餐饮、零售、运动齐补强

2026年上半年，YOHO MALL以 “年轻化、高端化、跨境化” 为核心策略持续推进商场升级，上半年完成占整体两成、近90个租户的新租及扩充续租。其中75个为全新进驻品牌，涵盖餐饮、零售、运动及健康生活等多元业态，持续巩固该商场作为新界西北消费龙头的地位。

新引入租户中包括元朗首间POP MART旗舰店、金至尊全港首间“至臻豪华店”，以及24小时健身中心EFX24。其中，健身中心EFX24顶替于2025年9月结业的Foodeli美食广场。

替换掉美食广场后，YOHO MALL在上半年补强餐饮，加入了PICI、霸王茶姬及瑞幸咖啡等人气品牌。另外，还有知名水产与寿司品牌将相继开业，其中就包括将于今年10月开业的人气海鲜火锅放题“千海水产”，该品牌两年内已扩充至全港4间分店，其中3家分店位于新鸿基旗下商场。

随着YOHO MALL（形点）、YOHO MIX（元点）及YOHO PLUS（加点）全面联通，YOHO商圈总面积已达120万平方呎，可合共提供超430间商铺。展望下半年，商场将陆续推出贵宾专属空间The Point Gold Lounge、大型室外弹跳乐园及近万呎的匹克球（Pickleball）运动场。

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内地零售：稳健增长，上海商场忙升级

在内地，新鸿基旗下主要商场租户销售额稳健增长。为配合持续变化的顾客需求，年内亦对部分主要商场进行了积租户组合、商场布局调整。

另外，新鸿基通过一单股权交易，以3.2亿元从富力地产和合景泰富手中收购了广州天汇广场（IGC）的所有股权。

上海IFC：黄金珠宝业态扩容

上海IFC的调整集中在地下楼层，黄金珠宝成为本财年最突出的品类。

LG2层，多宝阁金铺于2026年6月开业，成为品牌在上海市场的首家门店，也是其继南京德基广场、深圳湾万象城、杭州万象城之后的第四家门店，替换掉原BOBBI BROWN。另外，潮宏基于3月完成开业。老铺黄金在开业近一年后启动移位升级，拿下原中庭手扶梯附近的Chloé位置，获得更大空间和更好的展示面。

香氛、香水方面，先后引入资生堂集团旗下Serge Lutens芦丹氏中国大陆首家独立形象店、法国高端香水品牌Solférino Paris限时店。位于LG2层BYREDO则完成原位重装升级。

上海环贸IAPM：设计师品牌与运动概念店并进

上海环贸IAPM通过引入知名品牌的独家概念店，提供更多时尚兼具功能性的运动品牌，亦与不同业界合作，举办互动式快闪活动，藉此吸引不同的顾客、推高人流。

本财年，先后引入法国山系品牌Topologie中国内地旗舰店、美国运动服饰Vuori、日本户外品牌Montbell、户外品牌Salomon、凯乐石FUGA。

进入今年下半年，环贸IAPM将继续补强品牌阵容，引入华人先锋设计师品牌MARKGONG全国首家线下实体门店、Onitsuka Tiger鬼塚虎上海环贸iapm概念店、瑞士高级腕表品牌帝舵表全新精品店。

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第三重“涨”：

真正的大招，可能还没开始

当下，新鸿基手里还有一批超级商业项目，正在陆续进入收租周期，这才是它未来最大的想象空间。

香港一侧，2026年7月24日，新鸿基宣布旗下全港唯一的高铁西九龙站上盖综合发展项目——西九龙IGC，中文名称正式定为“环球汇”。该项目坐拥“空铁联乘”优势——机场快线、东涌线、屯马线三线交汇，将提供约250万平方呎甲级写字楼及62万平方呎零售面积。

西九龙IGC的写字楼部分，目前瑞银集团已承租其中一整栋大楼，桑坦德银行、平安银行、荷兰合作银行、建行亚洲、AXA安盛、友邦保险等亦已落实承租。

商场部分正式命名为“Stage IGC”，楼高五层，逾60万平方呎，提供约240间店铺，以区内上班族、年轻家庭、高铁及机铁旅客以及艺术文化爱好者为主要客群。商场预计于2026年底首阶段试业，2027年第三季度全面开幕。

另外，位于西九龙文化区的艺术广场大楼是新鸿基地产在区内的另一项目，计划于2027年竣工。项目坐拥维港景致，设有三幢大楼合共提供约67.2万平方呎超甲级写字楼和2.7万平方呎零售楼面。该临海项目已获摩根大通落实租用约25万平方呎写字楼楼面，成为项目的主要租户。

在内地，广州一侧，与广州南站无缝连接的广州环球贸易广场（广州ICC），首阶段商业部分计划于2026年下半年完工。作为商业部分的“天環·广州南”商场楼面约21.5万平方英尺，将引入各类餐饮及休闲品牌等不同店铺。广州环球贸易广场1座写字楼楼面约29.1万平方英尺，部分楼面已由国际酒店品牌预租。

上海徐家汇中心是新鸿基地产在内地另一个建设中的重点项目。该项目的B座写字楼楼高370米，为上海浦西最高的写字楼，已在今年上半年入市。项目的零售部分ITC MALL计划于今年下半年陆续开业，届时会引入潮流服装、时尚生活店铺、一系列热门餐厅和外带餐饮选择。

几个项目，几乎同时进入市场。这意味着，新鸿基未来的商业版图，很可能迎来一次集中扩容。

更重要的是，这些项目并非传统意义上的“填铺型商场”，而是依托高铁、地铁、商务、城市核心区等资源打造的大型综合体。

它们一旦完成招商并进入稳定运营期，将不断为新鸿基增加新的租金来源。这或许才是新鸿基“还在猛涨”最值得关注的地方。因为，真正的大招，可能还没开始。

老人脚踩米粉加工面线 南安一小作坊被责令停产

原标题：老人脚踩米粉加工面线 南安一小作坊被责令停产

米粉直接倒在水泥地上，赤着脚踩在米粉上，再将脚踩过的米粉撒在正在加工的面线上。

这样加工出来的面线，你能接受吗？近日一段“黑脚面线”的视频，刷新了大家对面线制作的“底线”，不少网友直呼“恶心”。

将脚踩过的米粉撒在面线上（视频截图）。

24日，海丝商报发出关于该视频的微信，南安市市场监督管理局迅速行动，找到了这家“黑脚面线”加工点。

【视频】黑脚踩在米粉上

上周，南安市的微信朋友圈中流传着一段制作面线的视频，一下刷新了网友对面线的认知，更有网友看了后直呼“恶心”。

视频只有1分23秒，视频中一对老人在一个简陋的房间内加工面线。只见老人将一串面线挂在墙上，并不断拉伸，其间还在面线上撒上一些粉状的东西。

让网友恶心的是，这些粉末状的东西撒面线上，掉落到地上后，还被重复的使用，两个老人赤着双脚直接踩在这些粉上，地上留着厚厚的一层粉。

两个老人或是徒手捧粉或者用脚将地上的米粉铲入碗内，再将粉撒在拉伸后的面线上，整个过程十分熟练。

从视频中可以听到，老人与人闲聊中提到“梅山”和“洪濑”等信息。

24日，本报发布寻找这个面线加工点的微信，有网友表示，视频中的阿婆口音疑似梅山的。

当然，网友更多的声音是对食品卫生担忧！网友柯先生看了视频后，更是吐槽道：“这脚也太黑了，这是‘黑脚面线’了吧！”

执法人员扣押了视频拍摄当日生产的面线。

【部门】责令面线加工店停业

“黑脚面线”经海丝商报微公号推送后，南安市市场监督管理局马上介入调查，他们通过分布在各村的食品安全协管员进行排查，当天中午就找到了这个面线加工点，它就位于梅山水口村。

当日下午，记者跟着南安市市场监督管理局执法人员以及梅山镇食安办工作人员来到该面线加工点。

它就在梅山水口村山边厝自然村的一栋老旧的瓦房内，记者现场也见到了视频中的那对老人，他们是一对夫妻。

而视频中拍到的加工房间，只有10多平方米，在瓦房进门左侧，为开放式。记者看到，该房间地板只用水泥简单铺平，水泥地表粗糙潮湿。

记者和执法人员到场时，视频中拍到的老阿婆正在清扫地上的粉末状物质，一旁的竹筐里还装着一些类似物质。老阿婆说，这些粉末状的物质是米粉，撒在面线上可防止刚做的面线黏连在一起。记者看到，这些米粉颜色发黄，还混着一些杂质，而在房间的角落里，小半袋未使用过的米粉，则为纯白色，无杂质。

现场，执法人员还找到了制作面线黏盐。一大缸盐就放在老厝的天井边上，用一个旧竹筐盖着，缸内有蚂蚁爬动，这些盐同样混有杂质，颜色不纯。

在加工房间内，一台搅拌面粉的机器，外观锈迹斑斑。而屋外，晾晒面线的竹篾也大多老旧发黑。

现场，执法人员未发现违法添加食品添加剂或其他非食用物质行为。

不过，加工点的从业人员现场无法提供有效的营业执照及食品生产许可证等证件，也无法提供有效的健康证。南安市市监局执法人员告诉记者，现场卫生状况较差，视频中加工出来的面线由于尚未晒干，仍存放于仓库内，还未销售。

对此，执法人员责令该面线加工点停止生产经营活动，并扣押了视频拍摄当日（21日）生产的面线。接下来，执法人员将进行进一步调查。

【老人】坚持“古法”且已洗脚

据悉，该加工点的经营者，也就是视频中的老大爷姓黄，今年66岁。他说，自己手艺是从父辈手中传下，已经做面线几十年了，加工的面线主要销往梅山镇部分村庄。

对自己脚踩米粉加工面线被拍视频发到网上成为“网黑”，两个老人气愤不已，他们一直认为是拍摄者的错，自己坚持“古法”做面线没有错。

当记者问及撒米粉的工序是不是非得用脚踩，老人表示，自己已经洗过脚了，地板也是铺水泥的。

【延伸】改造情况良好的小作坊有奖励

南安市市监局执法人员介绍，面线加工已经纳入小作坊加工目录，南安现在有对新申请办理的小作坊给予一万元的资金补助。

下阶段，南安市市监局将在去年小作坊专项整治的基础上，继续深化小作坊治理整顿。坚决打击生产条件差、非法添加食品添加剂或非食用物质、无法有效整改的食品加工点；扶持引导经改造符合条件的食品加工点办理小作坊核准证书；对经改造情况良好的小作坊，给予奖励。（记者 陈江涛 文/图）

短评

干净卫生才能让“古法”长存

面线是闽南地区的传统美食之一，纯手工制作的面线尤其受人欢迎。仅乐峰福山村，就有数十家面线制作作坊，传承着数百年的纯手工面线制作技艺。

过去，由于技术条件、制作环境等限制，很多老手艺、老工艺很难做到卫生、环保。如今，人们生活水平不断提高，对食品卫生的要求也越来越高，“古法”也不能成为不讲卫生的“挡箭牌”。就梅山水口村这一作坊来说，原料离地，戴上帽子、手套、脚套等，花钱不多，就能让制作过程更加卫生。

对食品行业来说，无论大工厂还是小作坊，安全都是必须守住的底线。如果产品不让人放心，如何成为“百年老店”？

市监局此次行动，回应了网友关切，及时制止了可能存在问题的食品流向市场，同时，引导经改造符合条件的食品加工点办理核准证书，对改造情况良好的小作坊，还给予奖励。奖罚并举，值得点赞！（宋海林）

老师微信被盗家长受骗转账 老师自掏腰包还款近10万

原标题：老师微信被盗家长受骗转账 老师自掏腰包还款近10万

骗子利用软件转发语音借钱，二三十人被骗，转账十多万元，老师自掏腰包退还

骗子利用语音软件行骗，不少人上当。

海峡网8月10日讯 （泉州网记者 罗倩雯）从7日到8日，一条“紧急提醒！南安一教师微信被盗，多名家长错信语音转账受骗！”的消息在朋友圈被疯狂转发。

该消息称，近日，有南安市民收到一教师朋友通过微信发来“借钱”的信息，对方发来“借钱者本人”的语音——“你微信还有2000块钱吗，先借我一下，我现在有点事，晚点再还给你”。听到语音后，有人就信以为真，按要求将钱转了过去，结果上当受骗。

骗子发来借钱“语音”

与老师声音极其相似

据一受骗市民王女士所述，8月7日，她突然收到孩子老师发来的一段微信语音，声称需要2000元应急。内容为“你微信还有2000块钱吗，先借我一下，我现在有点事，晚点再还给你”。在听到确实是该老师的声音后，王女士信以为真，便直接将2000元转给对方。

转账后王女士通过其他家长得知该老师微信被盗，并且骗子已经用微信向多名家长借款。王女士将语音播放给其他家长听，大家均表示该语音与老师声音极其相似。王女士十分不解，为什么盗号的人可以发送老师的声音来行骗。

数十位朋友转款

老师自行退还近10万元

据悉，被盗微信当事人是南安市第二幼儿园的一名老师。“莫名其妙就被盗号，大家转钱也是出于对我的信任，我就自己先垫付这笔款项。”

7日晚6点20分许，在被骗子登录微信4分钟后，该老师收到了微信平台发来的异常登录提醒，这才发现微信被盗了。于是该老师当场就打了110报警，但直到7日晚近10点才终于拿回属于自己的微信号。

“骗子发了一段语音去借钱，后来问了被借钱的朋友，很多人说那声音很像我本人，也有人说不像。骗子和我朋友借2000元，但有个好朋友却给我转了5万元。”该老师说，一些朋友以为她可能真的是有什么急事，于是便体贴地多转了一点。

在发现微信被盗后，该老师便让联系上了的朋友在所有有她的微信群里告诉大家她微信被盗的事情。通过聊天记录截屏来看，转账金额最多的达5万元，最少的为500元。具体人数尚未详细统计，按照老师的说法，有二三十人，预计金额十多万元。目前，该老师已经自掏腰包退还了近10万元。

目前，警方已介入调查。

小贴士

网购软件可转发语音 最好电话沟通验证

微信的语音无法转发，借钱语音是如何转发的？记者经查询发现，微信语音并非不可转发，只要通过提取语音文件或安装一个软件，就能达到转发语音的效果。这种软件在网上不能免费下载，但是有卖家出售。

这种软件还拥有很多其他功能，诸如检查删除僵尸粉、名片推送、批量退群等功能。其中，微信语音转发功能最受欢迎。

对于这种新型骗术，由于语音听起来是事主本人的声音，所以同事、朋友很可能被骗。在日常生活中，网民与陌生人应减少语音交流，避免对方有可乘之机，例如将语音通过截取或者转录，变成一些可以被其所利用的形式。此外，也不要在网络上随意加陌生人为好友，更不要在与陌生人的聊天中透露自己的个人信息和声音。

据介绍，分析多起此类案例发现，骗子在骗取他人微信号的过程中，其实就已骗取了他人微信的语音信息。因此专家建议，验证不能仅仅局限于借钱等这样简单的话语，最好打个电话给朋友，进行较长时间的沟通，可以更好地了解借钱的动机，包括是不是本人。