港资房企在内地的嘉里建设打法，正在被嘉里建设亲手改写。对自刀

2026年上半年，己动这家以“慢工出细活”著称的嘉里建设老牌开发商交出了一份耐人寻味的成绩单：物业销售收入同比大跌53%，但投资物业及酒店收入逆势增长3%，对自刀零售物业稳健托底。己动17一起艹

数字背后，嘉里建设一个更深刻的对自刀转变正在发生——嘉里建设开始向自己最熟悉的开发运营模式“动刀”。

真正的己动转折点出现在6月30日。浦东最大商业综合体PRISMA新嘉中心开业，嘉里建设这是对自刀嘉里建设首次将超大型商业项目的完整运营权交给第三方。一个月后，己动同一“铁三角”组合以80.44%溢价率拿下新杨思地块，嘉里建设它再次退守“投资方+监督者”角色。对自刀

从金桥到新杨思，己动嘉里建设在魔都的全新扩张路径已然清晰：引入机构资本、委托专业运营、自己从全链条自持中抽身。不再执着于“什么都自己干”，而是用资本和信用为优质资产背书，用合作杠杆撬动规模增长。

这是嘉里建设一次对传统港资开发模式的主动解构。过去三十年，它在内地靠静安嘉里中心、浦东嘉里城等标杆树立了口碑，但靠自有团队精耕细作的模式，在面对动辄数十万平方米的超大型综合体时，既慢且重。

基于此，在充裕的91破x流动性里，嘉里建设有资格“退后一步”，以资本而非操盘手的身份参与内地商业地产的下一轮竞争。

01

增利减收的“剪刀差”

内地物业销售失速，但零售板块坚挺

2026年上半年，嘉里建设合并收入66.71亿港元，同比下跌33%，主要因香港发展物业确认收入大幅减少。但集团股东应占溢利录得7.35亿港元，同比增长20%，每股盈利0.51港元，中期股息维持在每股0.40港元。

增利减收的“剪刀差”背后成因，有三个层次：

●毛利率的跃升。发展物业毛利较去年同期虽下降6%，但毛利率从9%大幅跳升至18%，近乎翻倍。管理层给出的解释是“交付时间差异及产品组合优化”——简言之，卖的房子少了，但卖的是更贵的项目，单价的提升弥补了量的缺口。

●减值的缺席。2025年上半年，嘉里建设曾计提发展物业减值拨备1.15亿港元；而2026年同期，这项拨备为零。这1.15亿港元的“失血”不再，利润表自然好看许多。

●公允价值的贡献。虽然基础溢利（不含投资物业公允价值变动）同比下降9%至7.82亿港元，但计入公允价值变动后的91破股东应占溢利反而增长20%。这意味着一部分利润增长来自物业重估，而非经营规模的实质性扩张。

由上可知，嘉里建设正处于一个短暂的过渡期，物业销售业务暂时停滞，租赁物业支撑增长。

1、物业销售的“双城记”：香港托底，内地失速

2026年上半年，嘉里建设的物业销售收入仅30.31亿港元，同比暴跌53%。但拉长到合约销售维度，情况更为复杂——集团录得合约销售额68.72亿港元，同比下降58%，主因是2025年上半年上海金陵华庭的巨量预售拉高了基数。

●香港市场：扛起八成江山

2026上半年，嘉里建设香港项目贡献了集团总合约销售额逾80%。合约销售额55.71亿港元，与去年同期基本持平。

新盘海璟湾贡献18.21亿港元，高端项目缇外持续去化录得17.07亿港元，黄竹坑港铁站项目海盈山及扬海合计贡献17.22亿港元，以上销售额预计将在未来一年内结转成收入。

中报提到，香港住宅市场正持续改善，库存吸纳期已降至约14个月，为三年来最低，供求关系正向有利方向倾斜，这对嘉里未来在香港的鉴黄师。物业销售来说，是明确的利好信号。

报告期内，嘉里建设成功投得筲箕湾、西半山及九龙塘三幅住宅用地，合计楼面约23.5万平方呎。管理层在业绩会上透露，香港发展商已扭转“以价求量”的策略，转向“惜售”，全年住宅楼价可望录得约11%至12%的按年升幅。

●内地市场：高基数后的“断崖”

内地的物业销售则是另一番光景。

期内，虽然已确认收入因前海·嘉湾、沈阳雅颂阁等项目交付而同比大涨180%至4.92亿港元，但合约销售仅13.01亿港元，同比下滑87.78%。

“断崖”主要由两个因素叠加：一是2025年上海金陵华庭首期开盘将基数推至难以企及的高度；二是上半年内地缺乏大型新项目入市，上海以外地区销售情绪依旧偏软。

对此，嘉里建设在业绩会上明确表示，短期内未有购置内地土地的计划，将集中资源发展香港住宅市场。这一表态，对理解其内地战略的“换挡”至关重要。

2、投资物业两地分化：内地销售额、客流双升，香港租金收入跌了

当物业销售端剧烈波动时，投资物业及酒店业务成了嘉里建设托住收入底盘的“压舱石”。

报告期内，借黄师集团投资物业及酒店合并收入36.40亿港元，同比增长3%，反超发展物业，成为收入结构中最大的单一板块。

●香港市场：租金收入微跌，出租率有待继续提升

2026年，嘉里建设香港投资物业组合录得合并租赁收入5.25亿港元，同比下跌4%，主要源于部分物业租赁转出售，导致租金收入下跌。

集团在香港持有办公室及零售为主的投资物业组合，主要包括综合用途发展项目MegaBox/企业广场5期及嘉里中心，以及中半山出租公寓组合。

其中，MegaBox开业于2007年，为香港九龙湾企业广场五期的购物商场，是香港东九龙最大商场。该商场以家居生活为主题，拥有宜家家居和永旺超市两大主力店，并通过丰富的零售和餐饮为服务周边居民需求。场内包括宜家在内，拥有31家家居品牌。

受惠于香港住宅市场回暖，带动家居相关需求提升，再加上资产提升计划后引入新零售租户，商场中的租户销售额有所提升，但出租率由去年同期的97%下滑至94%。另外，MegaBox期内对高层进行了改造，并在期末完成，未来将引入更多餐饮租户。官网显示，目前商场内共拥有44家餐饮商户。

●内地市场：零售稳健，商场销售额、客流双升

2026上半年，嘉里建设在中国内地的投资物业组合则录得合并收入31.04亿港元，同比上升5%。若剔除酒店业务，中国内地投资物业组合录得合并租赁收入20.45亿港元，同比上升5%。

得益于集团旗下零售物业的良好区位以及持续的租户优化，商场出租率稳定在91%，租户销售额及客流量均持续录得按年增长。

除新开项目外，静安嘉里中心上半年调改动作密集：RIMOWA移位后完成升级，打造为中国大陆首家旗舰店；MaxMara完成重装升级；三层引入icebreaker和Smartwool打造的店中店；B1层开出英国瑜伽服品牌SWEATY BETTY、adidas世界杯主题店在南区概念快闪店；IRO MAISON在二层开出；DISSONA在B1层开出全新概念店。

此外，DESCENTE基本完成立体化外墙形象打造，GENTLE MONSTE及lululemon的扩容新店灯光都已在围挡筹备中。

期内，嘉里建设在中国内地投资物业组合的应占楼面面积有所增加，主要由于位于上海浦东的PRISMA新嘉中心的开业，为集团增加了11.1万平方呎的办公物业及94万平方呎的零售物业。

02

从“铁三角”到“新模式”

嘉里建设扩张的新选择

如果说财务数据是“果”，那么业务模式的转变才是真正的“因”。

2021年2月，嘉里建设联合GIC以60.14亿元拿下上海浦东浦兴社区商办地块。彼时市场还停留在“港资+主权基金”联手拿地的常规叙事里，华之门尚未进入公众视野。

这年5月，嘉里建设收购华之门部分股权，成为后者战略股东，并将刚拍下的商业地块整体交由华之门进行开发管理及商业运营——这是嘉里建设首次引入第三方运营商操盘完整商业综合体。

五年后，这个项目以“PRISMA新嘉中心”之名于2026年6月30日正式开业。购物中心体量达36万平方米，是浦东最大的城市商业综合体、上海第二大商业综合体。近500家品牌中区域首店及特色店占比超90%，开业前招商率接近95%。有报道称，这个项目“在筹备阶段就吸引了行业内外关注”，被视为“下一个现象级综合体项目”。

新嘉中心开业仅一个月后，同一组合再度出手。2026年7月30日，嘉里建设联合华之门资本、GIC，经过155轮竞价，以27.05亿元摘得上海浦东新杨思核心商业组团地块，溢价率80.44%。该地块规划为“购物中心+街区式商业+公园商业”的三合一项目，商业开发总规模有望突破17万平方米。

两件事串联起来，嘉里建设的扩张路径浮出水面：引入机构资本、委托第三方运营、自己退到“投资方+监督者”的角色。

从金桥到新杨思复制“铁三角”模式，背后是嘉里建设战略层级的主动选择：在“重资产投资”与“轻资产运营”之间做能力拆解，用资本杠杆撬动规模扩张，同时用合作化解风险、补足短板。

1、补齐“能力短板”：自有团队精专，但体量太大

嘉里建设虽深耕上海近30年，打造了静安嘉里中心、浦东嘉里城等标杆，但内地商业团队长期聚焦于少数项目的“精耕细作”。当金桥新嘉中心规划为36万平方米的浦东最大商业综合体时，这个规模远超嘉里自身团队的操盘经验——规模太大，需要更专业的商业运营团队来支撑。

华之门资本虽成立仅6年，核心团队来自万科、印力，通过操盘西岸梦中心等“非标商业”积累了差异化能力，在策展型零售、场景创新上恰是嘉里所缺。两者能力高度互补，嘉里出资本和信用，华之门出运营和内容。

2、进行财务“换挡”：内地销售乏力，投资需更审慎

嘉里建设2026年中报显示，内地合约销售额仅13.01亿港元，较去年同期高基数断崖式下滑，管理层明确表示“短期内未有购置内地土地的计划，将集中资源发展香港住宅市场”。

因此，在内地商业投资上，嘉里要守住“核心城市优质资产”的战略，但在销售端承压的背景下，单打独斗拿地、全链条自持，资金压力太大。引入GIC分担资本、引入华之门分担运营，是审慎扩张的自然选择。

3、行业逻辑之变：从“全链条自持”到“资产+运营”分拆

这不仅是嘉里一家的问题。整个商业地产行业正在经历结构性变化：开发成本高企、竞争同质化、消费者需求从“买买买”转向情绪价值和场景体验。传统“拿地-建设-自持-运营”的重资产模式，在超大型综合体面前既“慢”且“重”。

嘉里建设的选择，实际上是在主动分拆自己的能力：资本端（自己+GIC）负责重资产投资和长期持有，运营端（华之门）负责内容创新和日常管理。自己在中间扮演“投资方+监督者”。这种“能力拆解+风险分摊”的思路，正在成为港资开发商在内地的新生存法则。

低至31.3%的负债率、3.5%的实际利率，充裕的流动性为嘉里建设的战略腾挪留足了空间。看向未来七年，在中国内地还有约650万平方呎投资物业应占楼面面积待落成，包括上海黄浦金陵路项目约370万平方呎，以及武汉、沈阳、郑州的项目。这些项目将如何开发？是沿用老路，还是继续复制“铁三角”模式？

从管理层释放的信号看，答案偏向后者。中期业绩发布会上，集团的表态意味着在内地，嘉里建设更可能以“轻开发、重持有”的资产配置逻辑推进，而非大规模扩张土储。

嘉里建设正在做的，是用“减法”换“加法”：减的是全链条自持的旧惯性，加的是资本杠杆与专业协作的新空间。对自己动刀，是为了在新的地产周期里走得更远。

创维G27Q MAX显示器开启预售，搭载千元档QD

PChome4月28日消息，创维新款G27Q MAX电竞显示器在京东正式开启预售，定价仅999元，以千元价位搭载QD-Mini LED背光、220Hz高刷等旗舰级配置，大幅刷新同规格产品的性价比纪录。

PChome4月28日消息，创维新款G27Q MAX电竞显示器在京东正式开启预售，定价仅999元，以千元价位搭载QD-Mini LED背光、220Hz高刷等旗舰级配置，大幅刷新同规格产品的性价比纪录。

这款显示器采用27英寸2K分辨率QD-Mini LED面板，配备72分区独立控光，可实现精准明暗调节，峰值亮度达1100nits，动态对比度110万:1，通过HDR600认证。屏幕覆盖95% DCI-P3、120% sRGB、103% Adobe RGB广色域，色准ΔE<1，支持10bit色深，能够满足设计创作的专业色彩需求。并且搭载创维自研全链路精细控光系统，搭配双芯8晶发光芯片、楔形聚光透镜与矩阵控光算法，可将聚光均匀性提升83%，有效减少光晕问题。

游戏性能方面，显示器原生220Hz刷新率，可超频至250Hz，配合1ms GTG响应时间，画面流畅无拖影；同时支持Adaptive-Sync防撕裂技术，完美适配NVIDIA与AMD双平台显卡。设备内置动态OD特调、暗部增强、战术手电筒等游戏辅助功能，针对性优化FPS游戏场景，提升操作跟手性与战场辨识度。

同时配备环境光感应模块，可自动调节屏幕亮度与色温，并支持硬件级低蓝光，长时间游戏或办公更舒适。支架支持升降、旋转、俯仰多维度调节，接口配备双DP 1.4与双HDMI 2.0，可分别实现2K 250Hz、2K 144Hz的稳定输出，多设备兼容无忧。

PChome总结，2026新款显示器预售999元的价格，相较2025年首发价1199元、常规价1499元降幅显著。产品定位电竞与影音全能机型，核心优势为同价位罕见的Mini LED背光、专业级色准与多功能支架。整体来看，该机兼顾电竞、创作与日常使用，是千元档极具竞争力的全能电竞显示器。

（文中图片来源于网络）

6月份海岸带环境卫生考评成绩发布 台商区拔头筹

原标题：6月份海岸带环境卫生考评成绩发布 台商区拔头筹

泉州网8月1日讯（记者吴志明 通讯员郑培嵘）6月份，市城市管理综合考评中心对全市海岸带（近岸海域和海岸线向陆一侧200米的陆域）和晋江入海口至金鸡拦河闸上游100米的晋江河道环境卫生情况进行了考评。其中，在各县（市、区）、市级单位中，台商投资区获得第一名，洛江区排倒数第一。而从各镇（街道）、单位成绩来看，台商区东园镇、鲤城区堤防物业、石狮市鸿山镇并列第一，晋江市陈埭镇排倒数第一，洛江区万安街道、惠安县小岞镇并列倒数第二。

本月抽评9个县（市、区）和泉州市金鸡拦河闸管理处共52段海（江）岸段，发现问题327处，其中90分以上（含90分）44段，占85%；80分至90分7段，占13%；80分以下1段，占2%。全市海岸带考评平均成绩92.42分。

具体成绩如下：

6月份海岸带环境卫生考评成绩发布 台商区拔头筹