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过去十年,自我造血不少第一次来到虎之门Hills的不砸人,更容易先记住一只很像白色哆啦A梦的钱买机器猫。它叫Toranomon(トラのもん)。流量
官方设定中,日本Toranomon是个万纪湘在线观看来自22世纪的猫型机器人,“和哆啦A梦在同一家工厂制造的合体”,有四次元口袋;白色身体,靠火长了耳朵,自我造血多了虎纹。不砸
2014年虎之门Hills开业前,钱买Toranomon与电影《STAND BY ME 哆啦A梦》联动同框。流量森大厦借用日本家喻户晓的日本文化符号,赋予原本严肃的个万商务区一个容易被记住的人格。
Toranomon陪伴虎之门Hills整整十年,合体2024年底森大厦为它写上了结局:任务完成,回到22世纪。

东京虎之门Hills,从来不是一座普通购物中心。
这座以国际商务中心为目标的城市综合体,开业时先给自己造了一只机器猫,从此有了独属的内容和人格。

图源: Tokyo Travel Guide | japan365days
2025年Glass Rock加入后,这片自2014年逐步开发的街区,已经扩至约7.5公顷、约80万平方米,拥有约30万平方米办公区、约730户住宅、约370间酒店客房和约170家商业门店。

图源:森大厦|虎之门Hills Station Tower;森大厦|Glass Rock
从东京Metro日比谷线的虎之门Hills站出来,地下直通Station Tower(车站塔,以下名称皆以中文表示);往地面和二层走,撸撸射入口可经过地下通道、广场和空中连桥,在Mori Tower(森塔)、Business Tower(商务塔)、Residential Tower(住宅塔)与车站塔之间穿行。

图源:虎ノ門ヒルズステーションタワー|虎ノ門ヒルズ|プロジェクト|森ビル|都市を創り、都市を育む)
四座主要塔楼角色各有不同:森塔2014年开始把办公、居住、酒店、商业叠在一起;2020年商务塔加入办公、商业、创新中心和虎之门横丁;2022年住宅塔楼完成;2023年车站塔则把地铁站、约10万平方米办公、酒店、商业和TOKYO NODE全部接进来。


图源:虎ノ門ヒルズ|プロジェクト|森ビル|都市を創り、都市を育む
森大厦最初面对的问题,是怎么把一个传统办公区变成可以工作、居住、吃饭的地方?森塔、商务塔、住宅塔聚集办公、居住人群,车站塔吸引的则是那些专程而来之人。
虎之门Hills聚客之道的关键,就是内容。
01.
TOKYO NODE
黄金楼层的内容制造机
TOKYO NODE位于Station Tower(车站塔)的45-49层,以及部分8层,总规模约1万平方米,不是单一展馆,是新天堂电影Hall、三个Gallery、TOKYO NODE LAB、餐饮、屋顶花园等多空间组合。

图源:2023年秋開業|ニュースリリース一覧|プレスルーム|森ビル|都市を創り、都市を育む
NODE,是节点、连接点的意思,官方希望它可以连接日本与世界、人与人,连接商业、艺术、科技、娱乐,向世界传播。
所以,TOKYO NODE像森大厦在虎之门打造的一座内容工厂:今天可以办艺术展,明天可以做品牌发布,后天可以变成科技论坛、商业会议、音乐或体验项目。8楼的TOKYO NODE LAB可与企业、创作者共同研发新的城市体验,目前已经有17家伙伴企业共同参与新内容和活动开发。

图源:2023年秋開業|ニュースリリース一覧|プレスルーム|森ビル|都市を創り、都市を育む)
那么,这套内容工厂,有没有把人带过来?至少从几个大型展览看,它确实具备独立造客能力。据悉,2023年底至2024年的91成人网占蜷川实花展,累计吸引超过25万人;2025年的《设计啊展neo》举办179天,最终到访超过55万人。

图源:森ビル株式会社のプレスリリース、Tokyo Art Beat
数以万计,人潮涌来。虽森大厦未公开展览客究竟贡献了多少商业销售,但它证明了一件事:内容能够为一个商务区找来原本不属于这里的人。NODE负责找来人,商业区负责接住人。
02.
招商不易
“共同经营”理念贯穿始终
招商最后呈现出来的是一张Logo墙,殊不知Logo背后有多少辛酸故事。
有意思的是,森大厦专门在官网留下员工访谈,复现当年的招商过程。虎之门横丁,就是一个典型例子。
2020年商务塔开业时,虎之门是个典型的商务区。住宅塔、车站塔还未完工,工作日不缺上班族,但周末人气不足。
森大厦于把商务塔三楼做成“虎之门横丁”——室内版东京餐饮小巷,希望用吃饭、喝酒和夜间社交补足商务区烟火气,但难在招商。
据招商笔记,虎之门横丁瞄准有口碑、固定客群的东京餐饮名店。于这类品牌,新开一家店意味着增加团队、黄软件入口供应链和管理成本,也意味着把多年积累的招牌押到一个陌生项目。甲方觉得自己给的是机会,乙方考虑的是:为什么要为这个项目打破原来的经营节奏?

图源:森ビル|都市を創り、都市を育む
1949年创立的新宿名店“鸟茂”就是代表,70余年只有老店一家,最终在虎之门横丁开出了第一家分店。虎之门横丁成功背后,自有一套招商逻辑:先把客群、场景和未来经营方式讲清楚,让品牌判断新店是否值得承担额外的经营风险,更让品牌相信这座项目未来一定会长成他们勾勒出的那个样子。
当然,签约只是第一步,虎之门可以打动近200家品牌靠的还有“共同经营”之理念。
车站塔地下二层的T-MARKET,把甲乙方关系推进了一层。
这里最初集合了27家餐饮,空间中央有约140个公区座位。森大厦设计了一套“特殊玩法”——晚间消费者坐上同一张桌子,从不同店铺点餐,统一结算。

图源:株式会社favy(ファビー)
idea听起来很棒,但执行起来困难重重。为了实现跨店点单和统一结算,现成SaaS不适配,重新开发成本过高。更大阻力来自名店租户,不敢拿品牌声誉进行创新冒险。这里揭开了一个招商现实:甲方觉得自己在创新,乙方首先看到一堆风险。

图源:T-MARKET PUBLIC TABLE – TRANSIT HOSPITALITY MANAGEMENT INC./metropolitana.tokyo [メトロポリターナトーキョー]
项目运营方坦言,初期问题不断,有时很难判断是系统还是操作出错。只能不断调整,现场一度混乱。
看到这里,中国商业人可能会觉得奇怪“多家餐饮统一结算,有这么难吗?”。但T-MARKET真正折腾的不是支付,而是想统一服务。
约140个公区座位,消费者桌边扫码,可同时从不同餐厅的100多道菜中点餐,各家厨房分别制作,再由T-MARKET的公共服务团队把菜送到同一张桌上,最后统一结账。
所以,如果说传统美食广场共享的是座位,大食代进一步共享了收银,那么T-MARKET整合的是单店服务能力——不是把27家餐厅变成27个档口,而是一家有27个厨房的餐厅。

图源:T-MARKET | Wonderwall
这也解释了为什么项目上线时麻烦不断,过去1家店可以自己搞定的事情,现在需要27家店、运营方、开发商和系统公司共同协调,共同运营消费者体验。
2025年Glass Rock开业的后,森大厦和丸善Junkudo一起做了一家书店MAGMA BOOKS。

图源:2025年4月9日、東京?虎ノ門に「magmabooks」がオープンしました–丸善ジュンク堂書店コーポレートサイト
它没有照搬传统书店的分类和逛法,2楼把不同类别的书放入同一个主题,入口附近放了一组树叶样的问题小卡,消费者先挑一张卡,再带着这个问题去找书。问题包罗万象,比如:”人为什么会被植物治愈”、”巧克力为什么吸引人”、”什么是超越时代的美”…,然后书店再用不同领域的书给出线索。

图源:“知”を興奮させる書店「magmabooks」とは? 虎ノ門に新たに生まれた、問いと創造の交差点Glass Rockに潜入|知財図鑑
3楼设有收费阅读区,买完书后,可以留下来读书、工作或者安静思考。MAGMA BOOKS不只把书卖给你,想让找书、阅读和停留都发生在书店里。

左:书店内部/右:半独立工作位 图源:知財図鑑、metropolitana.tokyo [メトロポリターナトーキョー]
此外,MAGMA BOOKS还会与Glass Rock的社会议题、展览和活动联动。这已经不只是租铺,而是甲乙方共同开发一种新的经营方式。
03.
把热闹做成生意
商业持续生长的秘诀
2024年2月,SELECT by BAYCREW'S在车站塔二、三层开出约2600平方米的大型新店。
今年7月,SELECT by BAYCREW'S引进了韩国艺人G-DRAGON(权志龙)主理的PEACEMINUSONE,与迪士尼·皮克斯《玩具总动员》首次联名,日本线下首发。

"THE FIRST FAN" EXCLUSIVE IN JAPAN! | SELECT by BAYCREW'S - A new select shop that connects people and accelerates the evolution of Toranomon.
企划把童年陪伴权志龙的角色,设定为最早支持他梦想的第一批粉丝,再用品牌标志性的残缺雏菊重新设计胡迪(Woody)、巴斯光年(Buzz)等角色。
这次活动,除了品牌3楼店铺之外,虎之门Hills拿出车站塔B2公共空间做大型展示。消费者先在这里体验场景,再被引导到3楼完成购买。开售初期需预约入场,后续根据现场拥挤程度实施限流。

图源: SELECT by BAYCREW'S
于商业地产来说,内容的价值从来不只是有没有人来,而是这些人来了以后,项目有没有办法把热闹接成生意。
IP联名、快闪、市集、音乐节、美陈展览,目前国内商场都有经营得足够成熟。但这种新鲜感,是每次重新花钱买来的,还是已经变成项目自己可以持续运转的一种能力,这更值得重新思考。
找一个热门IP做两个月,本质上仍是采购——活动做完、预算用完、热度结束。
虎之门Hills可借鉴之处,是它把运营能力拆进了不同空间和租户里。TOKYO NODE负责展览、论坛和创新项目;T-MARKET让多家餐饮共同运营公共空间;品牌们不断推出限定商品和主题活动;甚至办公塔的租户一如日本IBM,也把企业创新中心搬进了项目,持续带来客户、合作伙伴和商务活动。

图源:IBM Japan Newsroom -ニュースリリース
对中国商业同行来说,真正难的是项目有没有能力持续找到合适的人、合适的品牌和合适的内容,并让它们与现有商业发生关系。虎之门Hills提供了三点思考,值得学习。
第一,先找问题,再做内容。
办公项目都缺周末客,社区商业缺夜间消费,旅游商业往往缺复访。项目缺什么人、缺什么时段,应该先搞清楚。内容要为解决问题服务,不是直接先把全年营销日历填满。
第二,不能永远靠甲方花钱买热闹。
如果项目的热闹主要靠甲方的营销的活动,当预算一旦收紧,热度也随之消失。更可持续的做法,是让品牌、餐饮、文化机构甚至办公企业,也愿意拿出自己的资源、粉丝和专业能力参与其中,形成长期联动,内容才更有持续性。
第三,说清楚每次热闹的目的。
展览、公共空间,甚至一些低坪效业态,不一定都与业绩挂钩,但项目方必须知道,它到底在解决什么问题?是为了给商业带来新的客群?要补足办公区的周末人气?提高写字楼招商和酒店消费?还是为了提升整个项目的城市影响力?
目的不同,最后衡量的标准和结果也会不同。如果连为什么做都说不清楚,再热闹的活动,最后都是花钱赚吆喝。
虎之门Hills给出的答案是,招商是把好的品牌请进来,运营则决定这些品牌进来以后,能不能继续一起把项目做活。而这件事,他们选择让品牌、企业、创作者和运营者,都成为这座城持续生长的一部分,成为消费者体验,最终回到生意。
音乐,让他们不再觉得“与众不同”
“拿起话筒的那一刻,我无限接近普通人。”前不久,湖北省武汉市盲童学校VMV乐队主唱刘雅倩在掌声和欢呼声中走下舞台。
当晚,这个2000年出生的姑娘和键盘手张嘉俊代表乐队,与华中农业大学“本禹志愿服务队”一起,为武汉学院师生上了一堂生动的音乐团课。

图①:今年寒假,团队在武汉保利上城社区开展为期一周的“VMV乐队寒假学堂”活动时,和社区的孩子合影。图②:VMV乐队登台演出。图③:贝斯手郭斌。图④:吉他手金海心。受访者供图
现场师生沉浸式感受音乐背后的力量,学生们打开手机手电筒,跟随音乐挥舞手中的光亮,让歌词化为现实,“心中的火苗你为我点燃,穿过迷雾就看到希望!你带我感受璀璨银河焰火的炽热……”
2015年成立的VMV乐队已经快10岁了,这群来自武汉市盲童学校的孩子虽然看不见、看不清这个世界,却选择用音乐让世界看见他们。
小时候便知道自己“与众不同”
刘雅倩的老家在距离武汉几百公里的湖南娄底。因先天性白内障等各种复合型眼病,从出生起,她的视力便不好,以至于儿时的记忆都是“糊”的。“好像都没什么小时候的印象,就是看不清。”
虽然看不清,但儿时的刘雅倩很乐观。哪里有小孩儿,她就带着吃的跑过去,分给大家。有时候可能因为看不见,人家欺负她,但她并没感觉受很大委屈,因为爷爷十分宠爱家里的这个独生孙女,会帮她出气;当她不开心时,也会给她唱红歌。
到了上幼儿园的时候,第一家幼儿园直接把她拒之门外,这令当时的她感到很费解,“我只是想上学,为什么不收我?”家里人没告诉她原因,她自认为只要学习好,就一定能获得老师的青睐。
她让爷爷前一天晚上将课文读几遍给她,第二天早上自己再慢慢回忆,直到背诵出来。见到新幼儿园的老师,她直接背出记好的课文,想在老师面前表现自己,可还是接连被一家又一家幼儿园拒绝。她慢慢感受到了自己身上的“与众不同”,一度很沮丧。
在VMV乐队中,刘雅倩还算“幸运”,能看见一丝光亮。当需要看清东西时,她就用手机拍照,然后把图片放大数倍贴近眼睛。键盘手张嘉俊、吉他手金海心、鼓手万语谦言、贝斯手郭斌,则因先天或后天因素,处于全盲状态。
现实中的区别对待或许还能找到折中办法解决,内心深处萌生的悲观情绪又该如何化解呢?
“我没学上的那段时间喜欢一个人坐着,不想说话,也不想出去。在看不见的情况下,没有见识过外面的世界,每个人都会不自信吧。”万语谦言说。
对于生活的很多向往,都是来到盲校之后。特别是张龙老师的出现,为孩子们平淡的生活增添了一些跃动的音符。
张龙是武汉市盲童学校副校长,也是VMV乐队的领路人。2011年,她主动申请从另一所普通学校调到盲校。
“孩子们窝在教室里,将自己‘揉’成一团,要么趴在桌子上抠眼睛,要么三三两两在操场上转圈,也不说话。”回忆起刚来盲校时的情景,张龙依然记忆犹新。
毕业于武汉音乐学院的张龙坚信,音乐是治愈心灵的力量,音乐能够让生活更美好,“我想用音乐让这个学校‘活’起来,我要让世界看见他们。”
2013年,张龙创建了“六点天使”艺术团,开发视障学生体育艺术潜能。之所以叫“六点天使”,张龙说,盲文是6点字,早晨6点,又是充满朝气和希望的时刻,而这里的每个孩子也都是天使。
VMV乐队就是其中的一个小组合,2015年开始组建。
在张龙看来,成立乐队能够让大家明白抱团取暖的意义,“希望他们在音乐中能够相互陪伴,让孩子们知道他不是一个人在战斗,而是一群人在战斗。”
组建乐队还有一层更深的考虑,张龙希望能够给孩子们提供一条新的出路。
“我想打破人们的刻板印象,盲校毕业的孩子并不全部从事盲人按摩职业。如果孩子们有一天真的能学有所长、学有所成的话,这个乐队可以成为他们的一种职业发展方向。”张龙说。
张龙回忆,乐队当时选人很简单。“我了解孩子们,就凭自己多年的经验直觉。”
刘雅倩很喜欢唱歌,或许是小时候爷爷给她听的红歌太多了。张嘉俊性格很活泼,是一个“音乐小顽童”。他喜欢配音,也喜欢不同种类的电子乐器,比如电子鼓、电子合成器等等。金海心长得比较小巧,这个酷爱国风的小女孩儿特别听话,布置给她的任务,她一定保质保量完成。万语谦言的听力很敏捷,他有一双接近于绝对音高音感的耳朵,对于学习音乐有很大的优势。
采访中,最不爱说话的是郭斌。虽然年纪不大,但给人的感觉非常沉稳,就像大哥哥一样,一点也不浮躁。
他们的学习靠触摸
在常人看来,手主要是弹奏乐器的。但对VMV乐队成员来说,手多了一项特别的任务——用触摸,来构建对于乐器的认知。
2015年乐队刚组建时,金海心和其他小伙伴一样,因为看不见,一度对乐器学习感到很无助。“弹吉他会有一些手形上的要求,因为我看不到老师的手是怎么摆的,也不知道自己弹的时候,手形有没有出现什么问题。”
当时,这群孩子还很小,最小的万语谦言刚刚8岁,在此之前他们甚至都没听过这些乐器的名字。
没听过,更没看过,这要怎么学?张龙请来了自己武汉音乐学院的校友蔡涛,让他教孩子们乐器。他是一名专业的音乐人,也热衷于公益事业。
蔡涛让大家摸自己的手形,包括手指之间的跨度大小、哪个手指先动、不同手指交替的频率等等。之后,孩子们自己试着做,老师会告诉哪里做得不对。
“老师不在的时候,你就只能自己纠正自己。”金海心自己练习的时候,每当练习一段时间,就会停下来,左右手互相摸,在脑海里想这个手形是否和老师教的一样。其他人也是靠这种方式渐渐熟悉了自己的乐器。“比常人付出更多的时间,我们一定可以。”
刘雅倩也有同感。在她看来,有问题就一定有解决问题的办法,积极面对就好。同伴们看不见,她就用手机拍照片并把照片放大数倍贴近眼睛,然后把看到的内容告诉小伙伴。大家记不住乐谱的时候,她会打趣说道,“高手到最后都是盲弹,也就是不看谱子。我们一开始学就已经是高手了。”
刘雅倩有一本《成功日记》,这是一本用盲文书写的日常随笔。“因为我有段时间不太自信,我就把我觉得自己有突破的、做得好的事情写下来。每天写一点点也行,自己觉得不自信就拿出来看一下。”
蔡涛还创造了个小妙招,在乐器上贴上胶带,告诉大家触碰有胶带的区域会发出什么声音。然后,慢慢减少胶带的数量。普通人可能看一眼就记住的操作,他们要用上百次甚至上千次的练习产生肌肉记忆。正是靠着艰苦的练习,金海心记住了几十种吉他和弦指法,张嘉俊记住了面前几十个功能键的位置。
乐器的位置还能靠胶带提示,但乐谱却没有类似胶带的提示物,纯靠背诵。老师唱一句,他们背一句,直到将几十首歌曲的乐谱记了下来。
伴随着对乐器的学习日渐深入,大家开始排练。不过,张龙发现,孩子们盲态明显。
为了改变自己,大家在学校的形体课上,仔细去摸张龙的关节是怎么动的,包括面部表情。在一堂形体课视频片段中,记者看到,孩子们不停地抚摸张龙的腰、后背、头,体会正常人腰板要挺直、头要正、胸要挺的感觉。“一点一点地触摸,在黑暗中完成了对梦想的拼图”。
“除了看不到,我们什么都能做到”
2017年10月15日国际盲人节,对于VMV乐队的所有成员来说,是终生难忘的一天。
这一天,由武汉市慈善总会联合湖北经典音乐广播、武汉市盲童学校、爱心企业,共同举办的公益演出“听见花开——武汉盲校六点乐队Live Show”,在武汉工人文化宫成功举办。
这也是VMV乐队首次出现在公众视野。
当天,乐队先后为大家演绎了《童年》《飞得更高》等歌曲,以及乐曲《鸿雁》等,共有600多名来自社会各界的爱心人士受邀在台下现场聆听孩子们激情歌唱,90多万人次通过直播平台观看演出。
蔡涛全程参与这次演出,并邀请了很多知名音乐人。“虽然说不像专业的(乐队)或者说职业的(乐队)那么好,但是能在这个年纪有这么一个比较完整的东西呈现出来,让他们很惊讶,不可想象这是怎么做到的。”蔡涛回忆这些知名音乐人对演出的评价。
VMV乐队是在演出前3个月接到消息的。当得知现场观众都是来自社会各界的爱心人士时,孩子们变得更紧张了。
“从记事起,我就已经感受到了很多人的爱。特别是在学音乐的过程中,很多像蔡涛老师一样的人,想方设法帮我们。人要学会感恩,我们想用音乐告诉他们,你们帮助的是一群值得帮助的人。”刘雅倩说。
那段日子,大家比以前更刻苦了,白天的课间和午休时间抓紧时间完成作业,每天晚上下课后排练两三个小时,刘雅倩学会把腿搭在舞台上唱歌,希望能够“打开”自己,让自己更“open”;金海心两只手的食指和无名指接连被磨破、结痂。
努力换来超乎想象的演出效果。“我现在唯一能想起来的就是现场一波又一波掌声和叫好声,声音甚至有些夸张。”金海心回忆道。
此后,VMV乐队还在社交媒体平台发布首支单曲——《暖》。《暖》由金海心作词,刘雅倩作曲,蔡涛等老师担任艺术指导。
“世界温暖太多美好太多梦想要试着做。你让我感受字迹的沟壑四季变换的景色……”娓娓道来的暖心歌词饱含感恩的深情。
此前,金海心从来没有想过自己能够站在这么大的舞台上,也没有想过一个曾经不太自信的自己能干成这么一件大事。
金海心说,是音乐给了她自信。“常人觉得盲人怎么可能学会音乐,可我们不仅学会了,还把表演搬上了大舞台。事实证明,你们能做的,我们也能做,甚至做得更好。”
音乐如此,工作和生活也是如此。从小就想当老师的她,把这个想法深埋心底,直到前两年,她才把这个想法告诉家里人。“很多人不自觉地将盲人和盲人按摩联系在一起,认为狭小幽暗的按摩房才是我们的归宿。但现实是很多人并不想干按摩,只是迫于生存压力。我们也有自己的追求,除了看不到,我们什么都能做到。”
前些天,她已经和梧桐树保险经纪有限公司签订了合同,成为这家公司的艺术老师,丰富职工精神生活。一直想当老师的她圆了自己的一个梦。
刘雅倩还在追寻自己的音乐之梦。同在一个乐队,让她俩成了无话不说的好闺蜜。刘雅倩大一些,会在校园里多帮金海心,倒水、拿快递、搬东西。她俩还会在微信上分享一些八卦和新鲜事。“这份友谊很珍贵,因为我们一起做成了很多事。”刘雅倩说。
和很多马上步入毕业季的大学生不一样,刘雅倩没有“选择困难症”,对自己毕业后的路已经想清楚了,她想先工作攒一些钱,再考研。
3年前,她高考后也是十分坚定,果断放弃了长春大学特殊教育学院音乐表演专业,选择通过成人高考的方式进入武汉音乐学院。“我还是不想去专门为我设立的学校。我对音乐感兴趣。”
最近,她去了湖北省残疾人联合会,想看看哪些岗位适合自己,也了解一下有哪些针对残疾人就业的政策。另外,她还关注了“武汉残疾人就业”微信公众号,提前了解就业信息。
始终对生活保持热爱,爱笑的刘雅倩对未来抱有美好的愿望,“或许,这就是音乐的力量”。
万语谦言和郭斌现在还在上高一,把全部精力都用在了学习上。采访中,二人也流露出了自己对未来的规划。万语谦言对音乐很感兴趣,高考想报一个音乐相关专业,郭斌则对心理学和中医感兴趣。
“音乐小顽童”张嘉俊始终没有忘记自己10年前和钢琴家郎朗的约定——保持对音乐的热情,一起用心感受音乐。如今的他活跃在短视频平台上。
正如他在账号简介所写的一样——“音乐不能只温暖或感染自己一个人”,他正通过一个个短视频将这份热爱传递出去,让更多人看到他的表演。
杨雷 中青报·中青网记者 雷宇
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金美儿原创单曲《蓝色风》上线 彰显夏季律动彩色活力

夏天的海边,有阳光、沙滩、海浪和仙人掌,还有习习吹来的蓝色的风,这便是夏天的感觉。8月5日,由金美儿亲自作词,韩国音乐人Minu Park作曲的新歌 《蓝色风》在QQ音乐、酷我音乐、酷狗音乐正式上线。
这首抓住夏天的尾巴发行的第二波活力主打《蓝色风》,一听歌名就让人想到了海边漫步吹风的场景。结束一个不一样的紧张又有戒备心的春季,夏天的我们开始慢慢放开了自己,去拥抱大自然,以“热烈House”为主导,曲风充满活泼律动舞曲的调调。曲由韩国知名作曲家Minu Park所创作,他笑称这是一首“只有金美儿能唱出味道的歌”,词由金美儿本人亲自完成,把她所经历过的夏天与海,蓝色与风,爱与浪漫,都淋漓尽致地写在了字里行间,唱在了跃动音符里。
《蓝色风》发布后,粉丝们纷纷留言“真是太喜欢这样有律动的歌曲了,听完就想去海边旅行”“这一听就是金美儿的原创风格,白羊座的天性表现得淋漓尽致”“听完脑海里突然就有了夏天的画面,热烈美好。”夏天的爱是什么颜色?由透明一步一步到彩色。夏天的风是什么颜色?你是青色的而我是玫红色的,所以我们变成了蓝色风。这首歌里金美儿的声音就像是夏天海边的一阵海风,咸咸地吹进每个人的耳朵里,索性温柔,索性浪漫。
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图源: Tokyo Travel Guide | japan365days
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图源:森大厦|虎之门Hills Station Tower;森大厦|Glass Rock
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2020年商务塔开业时,虎之门是个典型的商务区。住宅塔、车站塔还未完工,工作日不缺上班族,但周末人气不足。
森大厦于把商务塔三楼做成“虎之门横丁”——室内版东京餐饮小巷,希望用吃饭、喝酒和夜间社交补足商务区烟火气,但难在招商。
据招商笔记,虎之门横丁瞄准有口碑、固定客群的东京餐饮名店。于这类品牌,新开一家店意味着增加团队、黄软件入口供应链和管理成本,也意味着把多年积累的招牌押到一个陌生项目。甲方觉得自己给的是机会,乙方考虑的是:为什么要为这个项目打破原来的经营节奏?

图源:森ビル|都市を創り、都市を育む
1949年创立的新宿名店“鸟茂”就是代表,70余年只有老店一家,最终在虎之门横丁开出了第一家分店。虎之门横丁成功背后,自有一套招商逻辑:先把客群、场景和未来经营方式讲清楚,让品牌判断新店是否值得承担额外的经营风险,更让品牌相信这座项目未来一定会长成他们勾勒出的那个样子。
当然,签约只是第一步,虎之门可以打动近200家品牌靠的还有“共同经营”之理念。
车站塔地下二层的T-MARKET,把甲乙方关系推进了一层。
这里最初集合了27家餐饮,空间中央有约140个公区座位。森大厦设计了一套“特殊玩法”——晚间消费者坐上同一张桌子,从不同店铺点餐,统一结算。

图源:株式会社favy(ファビー)
idea听起来很棒,但执行起来困难重重。为了实现跨店点单和统一结算,现成SaaS不适配,重新开发成本过高。更大阻力来自名店租户,不敢拿品牌声誉进行创新冒险。这里揭开了一个招商现实:甲方觉得自己在创新,乙方首先看到一堆风险。

图源:T-MARKET PUBLIC TABLE – TRANSIT HOSPITALITY MANAGEMENT INC./metropolitana.tokyo [メトロポリターナトーキョー]
项目运营方坦言,初期问题不断,有时很难判断是系统还是操作出错。只能不断调整,现场一度混乱。
看到这里,中国商业人可能会觉得奇怪“多家餐饮统一结算,有这么难吗?”。但T-MARKET真正折腾的不是支付,而是想统一服务。
约140个公区座位,消费者桌边扫码,可同时从不同餐厅的100多道菜中点餐,各家厨房分别制作,再由T-MARKET的公共服务团队把菜送到同一张桌上,最后统一结账。
所以,如果说传统美食广场共享的是座位,大食代进一步共享了收银,那么T-MARKET整合的是单店服务能力——不是把27家餐厅变成27个档口,而是一家有27个厨房的餐厅。

图源:T-MARKET | Wonderwall
这也解释了为什么项目上线时麻烦不断,过去1家店可以自己搞定的事情,现在需要27家店、运营方、开发商和系统公司共同协调,共同运营消费者体验。
2025年Glass Rock开业的后,森大厦和丸善Junkudo一起做了一家书店MAGMA BOOKS。

图源:2025年4月9日、東京?虎ノ門に「magmabooks」がオープンしました–丸善ジュンク堂書店コーポレートサイト
它没有照搬传统书店的分类和逛法,2楼把不同类别的书放入同一个主题,入口附近放了一组树叶样的问题小卡,消费者先挑一张卡,再带着这个问题去找书。问题包罗万象,比如:”人为什么会被植物治愈”、”巧克力为什么吸引人”、”什么是超越时代的美”…,然后书店再用不同领域的书给出线索。

图源:“知”を興奮させる書店「magmabooks」とは? 虎ノ門に新たに生まれた、問いと創造の交差点Glass Rockに潜入|知財図鑑
3楼设有收费阅读区,买完书后,可以留下来读书、工作或者安静思考。MAGMA BOOKS不只把书卖给你,想让找书、阅读和停留都发生在书店里。

左:书店内部/右:半独立工作位 图源:知財図鑑、metropolitana.tokyo [メトロポリターナトーキョー]
此外,MAGMA BOOKS还会与Glass Rock的社会议题、展览和活动联动。这已经不只是租铺,而是甲乙方共同开发一种新的经营方式。
03.
把热闹做成生意
商业持续生长的秘诀
2024年2月,SELECT by BAYCREW'S在车站塔二、三层开出约2600平方米的大型新店。
今年7月,SELECT by BAYCREW'S引进了韩国艺人G-DRAGON(权志龙)主理的PEACEMINUSONE,与迪士尼·皮克斯《玩具总动员》首次联名,日本线下首发。

"THE FIRST FAN" EXCLUSIVE IN JAPAN! | SELECT by BAYCREW'S - A new select shop that connects people and accelerates the evolution of Toranomon.
企划把童年陪伴权志龙的角色,设定为最早支持他梦想的第一批粉丝,再用品牌标志性的残缺雏菊重新设计胡迪(Woody)、巴斯光年(Buzz)等角色。
这次活动,除了品牌3楼店铺之外,虎之门Hills拿出车站塔B2公共空间做大型展示。消费者先在这里体验场景,再被引导到3楼完成购买。开售初期需预约入场,后续根据现场拥挤程度实施限流。

图源: SELECT by BAYCREW'S
于商业地产来说,内容的价值从来不只是有没有人来,而是这些人来了以后,项目有没有办法把热闹接成生意。
IP联名、快闪、市集、音乐节、美陈展览,目前国内商场都有经营得足够成熟。但这种新鲜感,是每次重新花钱买来的,还是已经变成项目自己可以持续运转的一种能力,这更值得重新思考。
找一个热门IP做两个月,本质上仍是采购——活动做完、预算用完、热度结束。
虎之门Hills可借鉴之处,是它把运营能力拆进了不同空间和租户里。TOKYO NODE负责展览、论坛和创新项目;T-MARKET让多家餐饮共同运营公共空间;品牌们不断推出限定商品和主题活动;甚至办公塔的租户一如日本IBM,也把企业创新中心搬进了项目,持续带来客户、合作伙伴和商务活动。

图源:IBM Japan Newsroom -ニュースリリース
对中国商业同行来说,真正难的是项目有没有能力持续找到合适的人、合适的品牌和合适的内容,并让它们与现有商业发生关系。虎之门Hills提供了三点思考,值得学习。
第一,先找问题,再做内容。
办公项目都缺周末客,社区商业缺夜间消费,旅游商业往往缺复访。项目缺什么人、缺什么时段,应该先搞清楚。内容要为解决问题服务,不是直接先把全年营销日历填满。
第二,不能永远靠甲方花钱买热闹。
如果项目的热闹主要靠甲方的营销的活动,当预算一旦收紧,热度也随之消失。更可持续的做法,是让品牌、餐饮、文化机构甚至办公企业,也愿意拿出自己的资源、粉丝和专业能力参与其中,形成长期联动,内容才更有持续性。
第三,说清楚每次热闹的目的。
展览、公共空间,甚至一些低坪效业态,不一定都与业绩挂钩,但项目方必须知道,它到底在解决什么问题?是为了给商业带来新的客群?要补足办公区的周末人气?提高写字楼招商和酒店消费?还是为了提升整个项目的城市影响力?
目的不同,最后衡量的标准和结果也会不同。如果连为什么做都说不清楚,再热闹的活动,最后都是花钱赚吆喝。
虎之门Hills给出的答案是,招商是把好的品牌请进来,运营则决定这些品牌进来以后,能不能继续一起把项目做活。而这件事,他们选择让品牌、企业、创作者和运营者,都成为这座城持续生长的一部分,成为消费者体验,最终回到生意。

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